Situado en el norte de París, Plaine Commune (nueve ciudades con un total de 415.000 habitantes) es uno de los doce territorios que componen el área metropolitana de la capital francesa, conocida como el “Grand Paris”. Territorio joven, dinámico y con un fuerte potencial de desarrollo económico, este es también uno de los más pobres de Francia. Hoy en día, buena parte de su población aún encuentra series dificultades sociales y vive en malas condiciones.
Desde hace veinte años, la sucesión de proyectos de renovación urbana ha permitido a Plaine Commune mejorar la calidad de vida de sus habitantes y hacer frente a sus necesidades concretas en materia de vivienda, gracias a una estrategia de transformación de los complejos industriales abandonados y la existencia de suelo urbano sostenible. La erradicación del llamado “hábitat indigno”, la lucha contra la especulación y los arrendadores abusivos y la garantía de una vivienda para todo el mundo se han convertido así en ejes estructurantes de la acción global del territorio.
Dado que este es un ejemplo interesante sobre como el derecho a la ciudad – entendido como derecho a la vivienda – puede ser concretizado y realizado por parte de una autoridad local, la Comisión ha entrevistado el Vicepresidente de Hábitat y Suelo Urbano de Plaine Commune, David Proult.
¿Cuál es la situación de Plaine Commune por lo que refiere al plano socio-económico y en cuestión de vivienda?
Plaine Commune es un territorio popular, con dos terceras partes de su superficie clasificadas como “geografía prioritaria”: una terminología del estado francés que refiere a aquellos barrios que necesitan una intervención especifica por parte de las políticas públicas. Este se caracteriza asimismo por un importante parque de vivienda social (representando cerca de la mitad del total), así como una oferta privada frágil y tendencialmente degradada. El 16% de las viviendas son en este sentido potencialmente “indignas”: hábitat en malas condiciones o inadecuado.
Sin embargo, este territorio también se inscribe en pleno corazón del proceso de metropolización, con un buen acceso al transporte público y numerosos proyectos de desarrollo urbano (como los Juegos Olímpicos de 2024 o el Grand Paris Express) así como de recualificación urbana (con una fuerte presencia de programas nacionales como la Agencia Nacional por la Renovación Urbana o el Programa Nacional de Recalificación de los Barrios Antiguos Degradados). En consecuencia, el ritmo de construcción de viviendas es más sostenido aquí que otras partes de su entorno, reforzado por una ambiciosa estrategia abanderada por las mismas autoridades del territorio de Plaine Commune.
¿Cuáles son los ejes de supolítica de vivienda y cómo encaja en un enfoque de derecho a la ciudad?
Plaine Commune ha reclamado una política urbana que garantice el llamado “derecho a la centralidad” en el área metropolitana, algo que también se aplica evidentemente a la cuestión de la vivienda. Esto significa que las personas que viven en nuestro territorio y, en particular, en hogares populares, deben tener asegurado su acceso a todas las comodidades y servicios de la ciudad como derecho: es el caso, por ejemplo, del empleo, el transporte o la vida comercial.
Esto implica una política ambiciosa de planificación y de renovación urbana, desarrollada de modo que en ningún caso resulte en un aumento del coste de la vivienda que obligue a la población local a desplazarse al segundo núcleo del área metropolitana. Hablamos de evitar mecanismos de expulsión y gentrificación bien conocidos alrededor del mundo.
En consecuencia, llevamos a cabo una ambiciosa política de construcción, con 4.200 viviendas nuevas al año. Esta se encuentra además diversificada, otorgando el 40% de las viviendas de alquiler social a familias, estudiantes o jóvenes, a la par que ofreciendo ayudas para acceder a la propiedad.
Es gracias a esta ambición que logramos acoger nuevas poblaciones al territorio en un marco de diversidad social, sin contribuir a crear desigualdades entre barrios y que este proceso perjudique a las poblaciones locales. Sería inútil mejorar el hábitat del territorio si la población que vive en él es reemplazada y no puede por ello beneficiarse de esta mejora.
¿Con qué competencias de planificación y mecanismos de financiación desarrollan esta política? ¿Qué nivel de cooperación entre las autoridades locales y nacionales en el territorio en materia de vivienda
Plaine Commune dispone de competencias en hábitat, desarrollo urbano y gestión del suelo urbano. Esto le da capacidad para actuar en estas tres dimensiones de la política de vivienda y de proponer su propia estrategia en la materia. Para su implementación, cuenta con el apoyo de la “Plaine Commune Développement”; una estructura legal creada por el mismo territorio que le permite vender derechos de construcción a promotores a cambio de establecer en sus promociones fuertes regulaciones sobre el precio y las ganancias (en relación a los valores que se ven normalmente en el mercado).
Así pues, y en contrapartida, los desarrolladores inmobiliarios se comprometen a no exceder un límite de precio en el mercado. Esto permite a los inquilinos del territorio escoger su modalidad residencial y optar, si lo prefieren, por la opción de la propiedad. En balance, esto posiciona Plaine Commune entre los territorios con más compras de vivienda y uno de los territorios menos costosos de toda el área de París.
Por otro lado, Plaine Commune financia la construcción y rehabilitación de viviendas sociales desarrolladas por el ente intermunicipal de Plaine Commune Habitat, así como la Oficina Municipal de Aubervilliers. El territorio apoya también a otros entes que canalizan financiación social hacía el hábitat, los llamados “bailleurs sociaux”, otorgándoles la garantía de los préstamos a cambio de cuotas de vivienda que luego recupera los municipios del territorio.
¿Acaso disponen de políticas concretas para el mejoramiento barrial y la renovación del hábitat?
Plaine Commune está comprometido, junto al Estado, en favor de la rehabilitación. El programa de la Agencia Nacional de la Renovación Urbana debe mejorar la situación de 14 barrios, principalmente constituidos por una vivienda social de los años 60 y 70 que normalmente es demolida para ser reconstruida. Esta transformación del hábitat está resultando también como una buena ocasión para introducir mayor diversidad en las tipologías y formas de vivienda propuestas.
Grupos de viviendas en construcción en el barrio Pleyel en Saint Denis © W.Vainqueur
El territorio lucha contra la vivienda privada degradada mediante varios mecanismos operativos, ya sea vigilancia, prevención, financiación de obras o lucha contra arrendadores abusivos (conocidos como “marchands de sommeil”.
¿Por qué es necesaria una alianza entre ciudades del mundo para defender el derecho a la vivienda?
El crecimiento urbano y el fenómeno de la “metropolización” son procesos globales que pueden producir emulación, atracción y riqueza, pero también desigualdades y exclusión si no se introducen mecanismos de regulación y compensación. Por lo tanto, un modelo de "ciudad inclusiva” y equilibrada no puede ser realizado sin una fuerte intervención pública. Se trata de pensar una ciudad con buenos equipamientos públicos, medios de transporte adecuados, que respire y que pueda acoger a sus habitantes y sus empleados en buenas condiciones sin tenerles que desplazarles constantemente, lejos de los puestos de trabajo y los espacios de centralidad urbana.
Una alianza entre grandes ciudades afectadas por el mismo fenómeno es necesaria tanto para poner de manifiesto el concepto de "ciudad para todos" en todas las ciudades del mundo, como para compartir los enfoques operativos y las herramientas de control público necesarias para seguir garantizar el interés general. Este es el mensaje que Plaine Commune defiende en el marco de CGLU.